SHM, HGB, SHSRS: Perbedaan Sertifikat Tanah dan Mana yang Paling Aman

Saat mau beli properti, salah satu hal pertama yang harus kamu cek adalah jenis sertifikatnya. SHM, HGB, SHSRS, istilah-istilah ini sering muncul tapi banyak calon pembeli yang belum benar-benar paham bedanya dan apa implikasinya terhadap hak kepemilikan mereka.

Artikel ini menjelaskan secara tuntas perbedaan masing-masing jenis sertifikat tanah di Indonesia, kelebihan dan kekurangannya, serta mana yang paling aman untuk dimiliki.

Kenapa Jenis Sertifikat Tanah Itu Penting?

Sertifikat tanah adalah bukti hak atas tanah yang diakui secara hukum di Indonesia. Jenis sertifikat menentukan seberapa kuat dan permanen hak kepemilikan kamu atas properti tersebut, apakah ada batas waktu kepemilikan, dan apa saja yang boleh dan tidak boleh dilakukan terhadap properti itu.

Memahami jenis sertifikat juga krusial ketika kamu mengajukan KPR, karena bank punya preferensi tersendiri terhadap jenis sertifikat yang bisa dijadikan agunan. Membeli properti tanpa memahami ini bisa berujung pada masalah hukum di kemudian hari.

SHM: Sertifikat Hak Milik

SHM atau Sertifikat Hak Milik adalah jenis sertifikat tanah dengan status kepemilikan paling kuat dan paling penuh di Indonesia. Pemegang SHM memiliki hak atas tanah tersebut secara penuh tanpa batas waktu, selama tidak ada hal-hal yang menyebabkan hak itu gugur secara hukum.

Siapa yang Bisa Memiliki SHM?

SHM hanya bisa dimiliki oleh Warga Negara Indonesia atau WNI. Warga negara asing tidak diperkenankan memiliki tanah dengan status SHM di Indonesia. Badan hukum seperti PT atau yayasan juga tidak bisa memiliki SHM, kecuali dalam kondisi tertentu yang diatur undang-undang.

Keunggulan SHM

Tidak ada batas waktu kepemilikan sehingga bisa diwariskan ke generasi berikutnya tanpa perlu perpanjangan. Bisa dijadikan agunan KPR dengan nilai lebih tinggi dibanding HGB. Lebih mudah diperjualbelikan karena statusnya yang kuat dan diakui penuh. Perlindungan hukum paling kuat jika terjadi sengketa.

HGB: Hak Guna Bangunan

HGB atau Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri dalam jangka waktu tertentu. Ini adalah jenis sertifikat yang paling umum ditemukan pada properti apartemen, perumahan cluster dari pengembang besar, dan bangunan komersial.

Berapa Lama HGB Berlaku?

HGB diberikan dengan jangka waktu maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Setelah jangka waktu itu habis, bisa diperbarui kembali. Artinya secara praktis, HGB bisa berlangsung sangat lama selama prosedur perpanjangan dilakukan dengan benar dan tepat waktu.

Siapa yang Bisa Memiliki HGB?

HGB bisa dimiliki oleh WNI maupun badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Warga negara asing tidak bisa memiliki HGB atas nama pribadi, meskipun ada mekanisme tertentu yang memungkinkan mereka menggunakan properti ber-HGB

melalui perjanjian khusus.

Kekurangan HGB

Ada batas waktu kepemilikan yang perlu diperpanjang secara berkala. Jika habis dan tidak diperpanjang, hak atas tanah bisa kembali ke negara atau pemilik tanah asal. Nilai jual properti ber-HGB umumnya lebih rendah dibanding properti ber-SHM dalam kondisi yang setara. Bank juga biasanya memberikan nilai agunan yang sedikit lebih rendah untuk properti ber-HGB.

Bisakah HGB Ditingkatkan Menjadi SHM?

Ya, HGB bisa ditingkatkan menjadi SHM melalui proses yang disebut peningkatan hak. Syaratnya antara lain tanah tersebut harus memang layak untuk menjadi hak milik, penggunaan tanahnya sesuai peruntukannya, dan tidak masuk dalam kawasan tertentu yang tidak bisa dijadikan SHM.

Proses peningkatan hak ini dilakukan di kantor BPN atau Badan Pertanahan Nasional dengan membayar biaya tertentu. Jika kamu membeli properti ber-HGB dan ingin meningkatkannya ke SHM, tanyakan ke notaris atau PPAT mengenai kelayakan dan prosedurnya.

SHSRS: Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun

SHSRS atau Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun adalah sertifikat yang diberikan untuk kepemilikan unit satuan rumah susun, lebih dikenal sebagai apartemen atau kondominium. Ini adalah satu-satunya bentuk kepemilikan properti vertikal yang diakui secara hukum di Indonesia.

Apa yang Tercakup dalam SHSRS?

SHSRS mencakup dua hal sekaligus: hak kepemilikan atas unit satuan rumah susun secara eksklusif, dan hak bersama atas bagian-bagian bangunan yang digunakan bersama seperti lobby, koridor, lift, kolam renang, dan area parkir. Persentase kepemilikan atas bagian bersama ini disebut Nilai Perbandingan Proporsional atau NPP.

Batas Waktu SHSRS

Batas waktu SHSRS mengikuti status tanah di bawah bangunan rumah susun tersebut. Jika tanah di bawah gedung berstatus HGB, maka secara tidak langsung kepemilikan unit juga terikat pada batas waktu HGB tanah tersebut. Ini adalah aspek penting yang perlu dicermati sebelum membeli apartemen, terutama untuk gedung yang sudah berusia belasan tahun.

Jenis Sertifikat Lain yang Perlu Diketahui

Hak Pakai atau HP

Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan memungut hasil dari tanah yang dikuasai negara atau tanah milik orang lain. Jangka waktu Hak Pakai maksimal 25 tahun dan bisa diperpanjang. Warga negara asing yang berdomisili di Indonesia bisa memiliki properti dengan status Hak Pakai, menjadikannya satu-satunya jalur legal kepemilikan properti bagi WNA di Indonesia.

Hak Guna Usaha atau HGU

HGU diberikan untuk keperluan usaha pertanian, perikanan, atau peternakan di atas tanah negara. Jarang relevan untuk konteks perumahan atau properti residensial, tapi penting diketahui jika kamu berencana mengembangkan lahan untuk keperluan usaha tertentu.

Girik atau Letter C

Girik bukan sertifikat resmi yang diterbitkan BPN, melainkan bukti pembayaran pajak tanah dari era sebelum sistem sertifikasi modern. Properti dengan status girik belum terdaftar secara formal di BPN. Membeli tanah girik memiliki risiko lebih tinggi karena belum memiliki kepastian hukum yang kuat. Jika kamu menemukan properti dengan status ini, disarankan untuk menyelesaikan proses konversi ke sertifikat resmi sebelum melakukan transaksi.

Perbandingan SHM, HGB, dan SHSRS

SHM adalah yang terkuat karena tidak berbatas waktu dan memberikan hak penuh atas tanah. Ini pilihan terbaik untuk rumah tapak jika tersedia. HGB umum ditemukan di perumahan cluster dan properti komersial. Masih aman selama kamu memahami mekanisme perpanjangan dan tidak ada masalah dengan tanah induknya. SHSRS adalah satu-satunya pilihan untuk apartemen dan secara hukum sudah dirancang khusus untuk kepemilikan properti vertikal.

Mana yang Paling Aman untuk Dibeli?

Untuk rumah tapak, SHM adalah pilihan terbaik dan paling aman. Jika hanya tersedia HGB, pastikan masa berlakunya masih panjang dan tidak ada masalah dengan status tanah di bawahnya. Hindari membeli properti tapak yang tanahnya hanya berstatus girik atau belum bersertifikat resmi tanpa memahami risikonya.

Untuk apartemen, SHSRS adalah standar yang normal dan aman. Yang perlu dicermati adalah status tanah gedung, masa berlaku HGB tanah tersebut, dan reputasi pengembang dalam mengurus perpanjangan hak tepat waktu.

Tips Cek Keaslian Sertifikat Sebelum Beli Properti

Lakukan pengecekan sertifikat di kantor BPN setempat atau melalui aplikasi Sentuh Tanahku yang dikelola BPN. Ini memungkinkan kamu memverifikasi keaslian sertifikat dan memastikan tidak ada sengketa atau sitaan yang menempel pada properti tersebut.

Minta bantuan notaris atau PPAT untuk melakukan due diligence dokumen sebelum transaksi. Biaya jasa ini jauh lebih kecil dibanding risiko yang bisa muncul jika kamu membeli properti bermasalah. Pastikan data di sertifikat sesuai dengan kondisi fisik properti di lapangan, termasuk luas tanah, batas-batas, dan nama pemilik yang tercatat.

---

Paham Dokumen Properti Adalah Langkah Awal yang Cerdas

Memahami jenis-jenis sertifikat tanah adalah fondasi penting sebelum kamu terjun ke dunia properti, baik sebagai pembeli maupun sebagai profesional yang ingin berkarier di industri ini.

Jika kamu ingin mendalami lebih jauh soal dunia arsitektur dan desain properti, termasuk cara membaca gambar teknis dan menyusun dokumen bangunan yang benar, AKUKursus siap membimbing kamu secara privat 1-on-1 bersama praktisi aktif yang berpengalaman di proyek nyata.

Tersedia 5 paket kursus mulai dari Rp 4.500.000 dengan opsi cicilan. Bisa offline di Jakarta Selatan, online via Zoom, atau mix keduanya. Tidak ada tes masuk, semua level welcome. Hubungi kami via WhatsApp 0857 9107 4780.